Новости

ПОПУЛЯРНОЕ

  • 2017-11-01 Что делать, когда не чем платить, банкротство

             К нам обратилась гражданка за помощью в процедуре банкротства. Ее проблема, как и проблема всех лиц в процедуре банкротства состояла в следующем, имеется задолженность, она не может ее погасить, кредиторы названивают ее родственникам, родным, соседям, на работу. Все люди разные, кого-то звонками не запугаешь, а кому-то хватит и нескольких угроз со стороны коллектора и пристава-исполнителя.

            Обратившись к нам за помощью, она принесла с собой папку от предыдущих юристов, которые занимались ее делом, но безрезультатно. Шло время, а долги накапливались, звонки все чаще, и чаще, нервы на пределе, со здоровьем все хуже и хуже. Постоянные звонки кредиторов ухудшили здоровье доверительницы, мало того, что она сама страдает, так страдают ее родные.

    Наши действия:

    1. Оценив ситуацию доверительницы, юрист принялся ее дело незамедлительно. В кратчайшие сроки были сделаны запросы в соответствующие органы и кредиторам.
    2. После получения ответов от кредиторов и органов, незамедлительно было подано заявление в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
    3. В течении пяти дней суд вынес определение о принятии заявления и назначил дату через две недели после принятия заявления.
    4. Было вынесено решение о начале процедуры, далее арбитражный управляющий внес сведения в журнал «Коммерсантъ» и «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» после внесений в журнал, все звонки приставов-исполнителей и коллекторов являются незаконными.

    ВНИМАНИЕ: Процедура банкротства начинается после решения суда о признания гражданина несостоятельным (банкротом) и введение в отношении его одно из двух процедур, а именно: путем реализации имущества, или путем реструктуризации долгов. Доверительницу признали банкротом путем реализации имущества.

       Звонки прекратились, доверительница была очень довольна нашей работой и вынесения решения о признании несостоятельным (банкротом).

      Для нас важно, чтобы каждый доверитель обратившийся за помощью, получил не только профессиональную правовую консультацию, но и понимание его проблемы.

  • 2017-09-28 По каким правилам обыкновенный гражданин может совершенно законно стать владельцем чужого имущества, разъяснил недавно Верховный суд РФ.

    Верховный суд: Гражданин России может стать собственником чужого жилья, хозяин которого пропал много лет назад, если полностью содержит дом и платит налоги

             Верховный суд пересмотрел решения региональных коллег, которые отказали жительнице Ростовской области в желании получить в собственность часть дома, записанную на другую хозяйку. Гражданка владела лишь частью дома. Вторая половина частного строения принадлежала другому человеку, про которого много лет никто ничего не слышал и который внимания к своей собственности не проявлял. Мало кто знает, но российские законы позволяют гражданину совершенно легально получить в свое распоряжение чужое имущество по так называемой "приобретательной давности". На самом деле в стране много бесхозной недвижимости, например, в тех же заброшенных деревнях. Известно, что дома без людей стареют очень быстро, ветшают и умирают. Но их вполне можно спасти, если в доме поселится новый человек, претендующий на звание его хозяина. Правда, для того, чтобы таковым стать, надо соблюсти некие правила и законы. Все они были названы в решении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Все началось в городе Шахты Ростовской области. Там в суд пришла некая гражданка с иском к местной администрации и еще к одной женщине - совладелице спорного дома. В суде истица рассказала, что она владеет частью жилого дома в городе. У оставшейся части другая хозяйка. Вот только ее никто не видел уже почти три десятка лет. Истица же свою долю в доме получила по наследству и владеет ею с далекого 1965 года. За все это время вторая собственница не появилась, попытки ее найти ничего не дали. У дома, оказавшегося в центре судебного разбирательства, была долгая жизнь. В нем с 1945 года до конца 50-х годов жил некий гражданин. Он завещал половину дома своей жене, а половину - племяннице. Но жена таким решением осталась недовольна и его оспорила, получив в итоге большую часть дома - 3/4. Племянница, которая в 80-х годах прошлого века уехала в Магаданскую область, с таким делением спорить не стала и новый раздел не оспаривала. В начале 90-х годов умерла вдова, она же владелица большей части дома, и в наследство вступила член ее семьи. Эта женщина - новая хозяйка, с тех пор и по сегодняшний день живет и прописана в этом доме. За все прошедшие десятилетия в судьбе самого дома много что изменилось. Главное - его перестроили, и он стал больше. "Приобретательная давность" позволяет человеку стать хозяином имущества, которое ему не принадлежит Но владелицей одной четверти дома так и числится незнакомая новой хозяйке далекая племянница первого собственника. Владелица большей части дома в итоге сейчас и обратилась в суд, попросив отдать ей весь дом по так называемой "приобретательной давности". Ведь она столько лет единолично управляет всем домом, платит за него все налоги и несет все прочие расходы. Поэтому, уверена гражданка, она имеет право на всю недвижимость целиком. Городской суд города Шахты с аргументами истицы не согласился. Областной суд такое решение поддержал. Гражданка вынуждена была оспорить эти отказы в Верховном суде. Там дело изучили и заявили, что местные суды были не правы. Вот как пересматривал спор Верховный суд. Нынешняя хозяйка прописана в спорном доме и живет в нем с 1965 года. А перестраивать его она начала лишь в 2010 году, когда стала собственником большей части здания. Городской суд, отказывая женщине в иске, сказал, что право приобретательной собственности можно признать только за добросовестным владельцем. То есть за человеком, который не знал, что у недвижимости есть другой собственник. И еще один аргумент местного суда - истица никаких доказательств не предъявила, что вторая хозяйка отказывалась от своей доли. К этим доводам горсуд добавил еще и то, что истица сделала реконструкцию дома без согласия второй собственницы. Апелляция с этими доводами согласилась, а вот Верховный суд - нет. Судебная коллегия по гражданским делам ВС привела свои доводы. Вот они. По статье 218 Гражданского кодекса гражданин может приобрести право собственности на имущество, которое хозяина не имеет или он неизвестен. А еще если собственник сам отказался от имущества или утратил на него право. В другой статье Гражданского кодекса, 225-й, сказано, что бесхозяйной по закону считается вещь, которая собственника не имеет или он неизвестен. А еще в этой статье написано, что если такая ничейная недвижимая собственность не передана судом в муниципальную собственность, то она может вновь вернуться к прежнему владельцу или к новому по "приобретательной давности". Верховный суд напомнил о постановлении пленума своего и Высшего арбитражного суда. На нем разбиралась судебная практика споров по правам собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). Там было сказано, что право собственности по "приобретательной давности" можно получить на имущество, принадлежащее на праве собственности другому человеку. По 236-й статье Гражданского кодекса человек может отказаться от права собственности на свое добро, объявив об этом или совершив действия, которые показывают, что чужой может забрать его добро. Но местные суды не стали устанавливать подобные факты, а именно то, что собственник утратил интерес к своему имуществу. Истица долгое время содержит дом полностью. В деле нет документов, что вторая собственница когда-либо оспаривала любые действия той хозяйки, что все это время жила в доме. Миграционная служба Магаданской области, куда уехала совладелица дома, прислала справку, что такая гражданка в области не живет. Соседи в суде подтвердили - они видели ответчицу последний раз примерно лет тридцать назад. Эти факты, по мнению Верховного суда, опровергают выводы местных судов, что истица не привела доказательств, что ответчица от своей доли отказалась. И опровергают мнение местных судей, что за истицей нельзя признать право собственности на весь дом, потому что она, делая реконструкцию дома, не спросила согласие сособственника. Верховный суд велел дело пересмотреть.

  • 2017-06-01 О вопросах выписки из квартир

     Очень часто люди сталкиваются с проблемой выписки прописанных ранее людей (родственников или других непроживающих персонажей) из квартиры, как из муниципальной, так и неприватизированной.

     Зачастую это отравляет людям жизнь. Без согласия прописанного выписка производится только через суд. Следует отметить, что каждая ситуация уникальна и не в каждом можно ожидать положительное решение суда. Многое может зависеть, также от грамотного участия на судебном заседании, представления необходимых доводов и прочее. Особое внимание  следует уделить правильному и грамотному составлению искового заявления. Если в исковом заявлении будут неправильно сформулированы исковые требования, то суд может отказать в иске. Существует ряд условий, наличие которых необходимо для признания утратившим право пользования жилым помещением. Одно из этих условий является добровольность выезда из квартиры, это когда прописанный по тем или иным обстоятельствам (например завел семью), выехал из квартиры и не проживает в ней. Немаловажное значение при выписки человека сможет сыграть такой факт, как нарушение проживающим жилищного законодательства: неадекватное поведение, злоупотребление алкоголем или наркотическими веществами, использование жилищем не по прямому назначению. Зачастую жильцы своими силами пытаются решить появившуюся проблему и во многих случаях не удается получить положительный результат, и уже когда вынесено решение не в пользу истца - обращаются к юристам за помощью. Могу пояснить, что после вынесения решения (например, об отказе в удовлетворении исковых требований) ситуацию изменить практически невозможно, поэтому лучше с самого начала этими вопросами пусть занимаются профессионалы.

  • 2017-05-26 Нотариальные сделки с недвижимостью не защищают от ошибок

    Нотариальные сделки — не защищают от ошибок, и не гарантируют от расторжения этой сделки или признания сделки недействительной.

     

     

    Совершение любой сделки, в том числе купля продажа недвижимости — юридические действия, и заниматься ими должен юрист.

    Обязательна ли сделка в нотариальной форме? — Согласно законодательства России, нет.

    Дает ли повышенные гарантии нотариальная сделка купли продажи ее участникам? — нет, таких гарантий законодательством России не предусмотрено.

    Можно ли оспорить нотариальную сделку в суде? — Да, можно!

    Расставим сразу  точки над  i :   в России действует простое правило:  сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

    Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России Нотариальная сделка с недвижимостью  — исключение из общего правила.

    Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли продажи, дарения и т.д. – преимуществ  ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

    Скажем прямо: Как только в России появился перечень обязательных сделок в нотариальной форме пошел вал клиентов с вопросами: Что делать, у меня в договоре ошибка. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации.

    Но попадаются ситуации с ошибками в давно оформленных нотариальных договорах, например, начала 2000-х, по которым права на объекты давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

    Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

    Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

    Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи.  Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

     

    1. Ошибка №1

    Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

    В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок  и многочисленные суды по недвижимости.

    Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

    Но это тема отдельной статьи.

    Какое значение имеет порядок расчетов?  Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег?  Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

    Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.

    Особенности нотариального договора

    При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

    Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

    Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

    Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

    Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

    Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

    По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.

    То есть  формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

    Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой  о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

    Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

    В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

    Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

    Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

    Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю,  поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

    В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

     

    Ошибка №2

    При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

    В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

    Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

    Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.

    Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.

    Дело в том, что  такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения  ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

    Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает  покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

    Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя,  еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

    Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

    А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

    Подписав договор и приравняв  его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

    Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные  условия.

     

    Ошибка №3

    Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

    Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

    При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.

    Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

    На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

    Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости  выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса  покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

    При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что  в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

    Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает  покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

    Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

    Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям –  даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

    Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

    Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

    Ответы на частые вопросы по нотариальным сделкам, читайте здесь.

     

    Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

    Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

    Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

    А если ошибка в договоре будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

    В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

  • 2016-07-14 Страхование при получении потребительского кредита

    Многие клиенты банков не знают своих прав, а потому верят утверждениям представителей финансовых структур относительно обязательности страхования при получении потребительского кредита.

    На самом деле страхование жизни или здоровья получателя потребительского кредита является добровольным делом, и по закону клиент банка может на любом этапе оформления или выплаты займа оформить страховку, а также отказаться от этой услуги.

    Одна из возможностей, предоставляемых многими банками, — страхование жизни и здоровья клиентов помесячно, а не на весь срок кредитования. Таким образом, при досрочной выплате кредита автоматически прекращается уплата страховых взносов.

    Клиентам, интересующимся, как вернуть навязанную страховку, нужно понимать, что обращаться с этим вопросом нужно именно к страховой компании, с которой сотрудничает банк, так как финансовая структура занимает всего лишь позицию агента, продающего определенную услугу.

                

    Читать далее...
  • 2013-10-07 Защита прав потребителей

    Защита прав потребителей

    Возврат товара продавцу   

     

    Что делать, если в магазине, в банке или в любой другой организации вас обслужили некачественно или предоставили недостоверную информацию? Защищаться!

    Читать далее...
Яндекс.Метрика