ПОПУЛЯРНОЕ

  • 2019-04-26 налоговые ставки, виды налоговых вычетов

    Налоговые ставки , виды налоговых вычетов, получаемых физическими лицами.

          Налоговая база определяется отдельно по каждому виду  доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки.

          Налоговый Кодекс  предусматривает общую налоговую ставку  в размере 13 процентов  за исключением  доходов  в отношении которых  в соответствии  п.п.2-6  ст.224 НК РФ  устанавливаются  иные  налоговые ставки . Для доходов в отношении которых установлена налоговая ставка  13 процентов ,налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов , подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 НК РФ  с учетом особенностей, установленных  главой 23   Налогового  Кодекса. НК РФ предусматривается четыре вида налоговых вычетов: 

          - стандартные вычеты , которые распространяются на  категории налогоплательщиков, имеющих особые заслуги перед государством в  размерах  3000 рублей , 500 рублей за каждый  месяц налогового периода;  а также на родителей, усыновителей, на обеспечении которых находится ребенок, в размере  1400 рублей – на первого  ребенка, 1400 рублей- на  второго, 3000 рублей - на третьего и каждого последующего ребенка, 12 000 рублей  на ребенка-инвалида  в возрасте до 18 лет или учащегося очной формы обучения, студента, аспиранта – инвалида 1- 11 группы в возрасте  до 24 лет. Указанный налоговый  вычет распространяются и на опекуна, попечителя, приемного родителя , конкретные размеры его  предусмотрены в п.п.4 п.1 ст. 218 НК РФ. Налоговый вычет может предоставляться  в  двойном размере одному из родителей  по их выбору на основании заявления об отказе  одного из родителей от получения налогового вычета.

          - социальные вычеты, предоставляются  в сумме  доходов, перечисляемых налогоплательщиком в виде пожертвований;  в сумме за свое обучение , обучение детей , за обучение подопечных; за медицинские услуги; в сумме уплаченных пенсионных взносов по договору  негосударственного  пенсионного обеспечения;  в сумме дополнительных страховых взносов на накопительную пенсию ; в сумме за  прохождение независимой оценки своей квалификации. Размеры и условия предоставления вычета предусмотрены  с т. 219 НК РФ;

        - профессиональные вычеты  предоставляются  в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных  расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, индивидуальным предпринимателям  ,  нотариусам, адвокатам, занимающимся частной практикой ,а также лицам , получающим доходы от выполнения работ (услуг) по договорам гражданско- правового характера, либо от творческой деятельности ( ст.221 НК РФ)

       -имущественный налоговый  вычет  предоставляется :

        1) при продаже имущества, а также  доли в нем , доли в уставном капитале общества, при уступке прав  требования  по договору участия  в долевом  строительстве:

         2)имущественный налоговый  вычет  в размере выкупной стоимости земельного участка и /или расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, в случае изъятия этого имущества для государственных или муниципальных нужд;

        3)имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство ,либо  на приобретение на территории РФ  жилых домов, квартир, комнат, или их долей , земельных участков для индивидуального жилищного строительства  предоставляется  в размере фактически произведенных расходов, не превышающем 2 000 000 рублей.

    4) имущественный налоговый вычет  в сумме  фактически  произведенных  расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) ,фактически израсходованным  на новое строительство или приобретение жилья, земельных участков для строительства индивидуального жилья, но не более 3 000 000 рублей.

    Особенности и порядок получения имущественного вычета предусмотрены  статьей  220 НК РФ.

            Налоговая ставка устанавливается в размере 35 процентов в отношении следующих  доходов :

        - в виде любых  выигрышей  и  призов , получаемых  в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг в сумме превышающей  4000 рублей, полученных по каждому из перечисленных в п.28 ст.217 НК РФ  оснований за налоговый период;

       -  процентных доходов по вкладам в банках,  находящихся на  территории Российской Федерации ,которые определяются как  превышение суммы процентов, начисленной в соответствии с условиями договора,  над суммой процентов,  рассчитанной  по рублевым вкладам исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 5 процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены проценты, а по вкладам  в инвалюте- исходя из 9 процентов годовых. Аналогичный порядок определения налоговой базы по купонным доходам по  обращающимся облигациям   российских организаций, номинированным в рублях:

       - суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиком  заемных (кредитных) средств  в части превышения суммы  процентов   за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из  2/3 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ  на дату фактического получения дохода над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

           Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении отдельных  доходов , получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

            Налоговая ставка устанавливается в размере 9 процентов в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам учредителей  доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия ,, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года.

     

     

  • 2018-10-01 Защита прав потребителей

    Защита прав потребителей

    Возврат товара продавцу   

     

    Что делать, если в магазине, в банке или в любой другой организации вас обслужили некачественно или предоставили недостоверную информацию? Защищаться!

    Читать далее...
  • 2018-05-03 Нотариальные сделки с недвижимостью не защищают от ошибок

    Нотариальные сделки — не защищают от ошибок, и не гарантируют от расторжения этой сделки или признания сделки недействительной.

     

     

    Совершение любой сделки, в том числе купля продажа недвижимости — юридические действия, и заниматься ими должен юрист.

    Обязательна ли сделка в нотариальной форме? — Согласно законодательства России, нет.

    Дает ли повышенные гарантии нотариальная сделка купли продажи ее участникам? — нет, таких гарантий законодательством России не предусмотрено.

    Можно ли оспорить нотариальную сделку в суде? — Да, можно!

    Расставим сразу  точки над  i :   в России действует простое правило:  сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

    Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России Нотариальная сделка с недвижимостью  — исключение из общего правила.

    Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли продажи, дарения и т.д. – преимуществ  ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

    Скажем прямо: Как только в России появился перечень обязательных сделок в нотариальной форме пошел вал клиентов с вопросами: Что делать, у меня в договоре ошибка. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации.

    Но попадаются ситуации с ошибками в давно оформленных нотариальных договорах, например, начала 2000-х, по которым права на объекты давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

    Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

    Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

    Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи.  Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

     

    1. Ошибка №1

    Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

    В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок  и многочисленные суды по недвижимости.

    Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

    Но это тема отдельной статьи.

    Какое значение имеет порядок расчетов?  Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег?  Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

    Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.

    Особенности нотариального договора

    При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

    Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

    Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

    Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

    Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

    Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

    По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.

    То есть  формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

    Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой  о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

    Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

    В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

    Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

    Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

    Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю,  поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

    В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

     

    Ошибка №2

    При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

    В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

    Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

    Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.

    Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.

    Дело в том, что  такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения  ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

    Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает  покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

    Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя,  еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

    Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

    А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

    Подписав договор и приравняв  его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

    Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные  условия.

     

    Ошибка №3

    Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

    Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

    При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.

    Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

    На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

    Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости  выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса  покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

    При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что  в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

    Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает  покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

    Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

    Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям –  даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

    Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

    Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

    Ответы на частые вопросы по нотариальным сделкам, читайте здесь.

     

    Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

    Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

    Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

    А если ошибка в договоре будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

    В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Яндекс.Метрика